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你的投资物业值多少钱?

ǞǞǞ 估值投资 与住宅物业的估价相比,商业地产的估价有点不同。无论你是投资房产作为买房出租给租户,还是投资商业房产出租给企业租户或经营自己的生意,了解你的投资房产值多少钱,以及它在未来可能值多少钱,都很重要。

虽然土地通常会保持其价值,但其上的结构会随着时间的推移而退化,导致销售价值的贬值。另一方面,对房产的改进,或者仅仅是确保它得到良好的维护,并随着时间的推移保持良好的维修状态,可以导致房产升值,或者房产价值的上升。

什么是房产估价中的折旧?

房产贬值是指房产销售价值的下降或减少。这是以房产总价值与建筑年代的 "系数 "乘积计算的。请记住,折旧值通常只对结构而不是土地本身有效。土地的价值通常会保持不变,并将以投资物业的市场价值为基准。

如何进行投资性房地产估价?

有各种方法可以用来确定投资物业的价值。由于投资房地产通常不是短期的,所以必须分析现金流和随后的期限率,以确保投资房地产是有利可图的。投资者应该意识到这一点,或者找一个知道如何对房地产进行估价的人,就其可能通过升值、租金收入或这两个因素的组合获得多少利润做出有根据的估计。

收入财产评估

确定一个投资物业可能带来多少收入是估值中常用的方法。这指的是资本化率或资本率,这对所有房地产投资者来说都很重要。在对投资性房地产进行估值时,必须确保选择一个适当的资本化率。这指的是房产所需的回报率。有几种不同的方法可以用来确定适当的资本化率,包括建立法、投资带法和市场提取法。

什么是公允价值的财产估价?

公允价值 "是一个术语,在金融和投资领域可以有几个不同的含义。当涉及到投资时 在物业方面它指的是由买方和卖方商定的房产销售价格。它假定双方都具备同意的必要知识,并且是自由进入交易的。

国际财务报告准则的财产评估

国际财务报告准则》第13条公允价值计量为计量公允价值提供了一个单一的框架。它要求对公允价值的计量进行披露。它在 "退出价格 "的概念基础上定义了公允价值,并使用了公允价值层次,从而形成了基于市场而不是针对实体的计量。

董事对投资性房地产的估价--采用的不同方法

有几种不同的方法被用来评估投资性房地产。这些方法包括

可比方法

可比方法是最简单的房产评估方法,主要关注该地区类似房产的售价。这种方法一般由 地产代理 和RICS测量师在住宅物业或在某些情况下,投资租赁物业的估值。一旦你确定了这一点,然后可以对条件、差异、时间等进行适当的调整,以获得更准确的价值估计。这就为你提供了市场价值,也就是房产在估价日可能卖出的估计金额。

残留法

有意购买土地或现有房产用于开发的房地产开发商可以使用剩余法来确定价值。这种方法是通过简单的计算来确定将要购买的房产或土地的实际价值。对于那些有兴趣了解他们应该在土地或房产上投资多少,或者如何开发,以获得最高利润的开发商来说,这可能是一个有帮助的方法。

成本法

在对投资性房地产进行估价时,可采用的另一种方法是对该房地产的重置成本进行估算。这考虑了财产的每一个组成部分,以及它的价值是多少。它可能被用作购买投资物业甚至住宅前的条件调查的一部分。然而,它最常与其他财产评估方法一起使用,而不是作为估计财产价值的主要方法。这是因为一般认为它不够准确或可靠。

对投资物业进行估值时考虑的因素

就像对任何财产进行估价一样,对投资性房地产进行估价时应考虑几个重要因素。选择正确的方法是很重要的,因为投资物业的类型可以有很大的不同。例如,无论你是投资于土地以开发未来出租的房产,还是投资于商业建筑,都会对计算其价值的最佳方法产生巨大的影响。在评估投资物业时,考虑的一些主要因素包括。

投资类型

无论你是投资于商业地产、租赁地产、开发地产或土地,还是其他东西,在确定价值时都可能会有影响。它也可能对所使用的评估方法的类型产生影响。例如,收入法可能更适合于 商业地产 如带来固定收入的酒店,而比较法可能是住宅出租物业的更好选择。

地点

无论哪种类型的房产,房产的位置都会对其价值起到一定的影响。对于商业地产来说,靠近城市、住宅区和交通枢纽的地方将被考虑在内。对于投资性住宅物业,一个 理想的 位置,靠近设施,交通连接,学校,医疗保健,购物,餐饮场所,等等,都可能影响物业的价值。除了房产本身的价值,这也可能对购买出租投资房产的租赁价值产生影响。

潜在的投资回报率

在某些情况下,一些房产的潜在投资回报可能是决定其价值的关键因素。例如,如果你投资的房产已经是一个成熟企业的总部,那么房产评估的收入法可以用来确定投资在可比期间可能产生多少收入,这可能会影响投资的整体估值。

状况

任何投资物业的状况都会对其估值的高低产生影响。与任何房产一样,任何类型的投资房产,如果状况良好,一直保持良好的维修状态,通常会比需要进行大量工作才能使用的房产价值更高。

潜在的

对于许多投资物业来说,物业的潜力在其被赋予的价值中起着巨大的作用。这对于开发商来说尤其如此,他们可能愿意支付更多的钱来投资一个有很大潜力的房产,随着时间的推移,最终进一步提高房产的价值,使他们的投资回报最大化。

改进措施

对于一些投资性房产,在估价前已经对房产进行的任何改进都可能影响其估价的多少。例如,经过扩建或改建阁楼以增加卧室和浴室的出租物业,与没有进行同样改进的类似物业相比,其价值可能会更高。

需要考虑的问题

虽然有几种方法和因素要考虑到投资物业的估值,但事实是,确定任何物业的价值可能是相当复杂的。与此同时,大多数估值模型并没有考虑到房地产市场的重大变化,如房地产繁荣或信贷危机。正因为如此,无论你用哪种方法 选择 用来计算你的投资物业值多少钱,重要的是进行进一步的分析,以考虑不同经济变量的潜在变化,以及这可能对价值产生的影响。

与住宅物业相比,投资物业的估值往往更加复杂。有几个因素需要考虑,有不同的方法可能对你有用。

 

 

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