商业地产销售指南

在英国出售房产可能是一项复杂的业务；任何有经验的人都知道，在英国出售房产是一项复杂的业务。 曾经是 通过这个过程的人自己可以告诉你。即使有 地产代理 和其他专业人士在你身边，有很多事情可能出错，无论如何，这个过程都会很复杂。

卖房子已经够糟的了，但卖商业地产却给这个过程增加了几层复杂性。

因为有一件事。 商业地产 往往在本质上比住宅物业更复杂。商业地产的形状和大小种类更多，而且有些是非常专业的。在你试图独自驾驭商业地产销售过程而把自己逼疯之前，请阅读一下这个过程，这样你就知道会发生什么。

在每一个阶段，如果你觉得有困难，都有专业人员帮助你，甚至为你处理大部分的过程。

如何为商业地产估值

没有一种单一的商业地产估价方法适用于广泛的范围。相反，有几种不同的技术可以使用。专业的房地产评估师会 选择 最适当的方法或混合和匹配各种方法的组合，以达到最准确的评价。

无论你想知道如何对永久产权的商业地产进行估值，还是对租赁的商业地产进行估值，这些都是通常使用的方法。

基于成本的方法

最简单的选择，也是许多人看来最直观的选择，是基于成本的方法。这种方法只是将购买土地的成本与购买土地上的商业地产的成本相加。这种评估商业地产的方法在本质上与住宅地产一样。然而，这种方法忽略了商业地产最重要的属性之一，即商业地产赚钱的事实。

收入法

这就是为什么许多评估师喜欢用收入法。这种方法是根据预期产生的年收入额来评估商业地产的价值，并将这个数字与地产的cap rate相结合。资本率的计算方法是将年收入除以房产的当前价值。这就给出了一个最终的 估值 这等于净营业收入除以上述的资本率。

一旦资本利率被计算出来，它就可以被调整以考虑到你的房产的具体特征。例如，对未来的买家提供特定优势或劣势的房产，可以在必要时调高或调低其资本率。然而，这些调整应该很少超过房产总价值的半个百分点。

销售比较

看看市场上其他类似房产的售价，是确定商业房产价值的另一个常用手段。使用这种方法是有意义的，因为它可以让你知道你自己的销售可以赚多少钱。当然，也可能有其他因素在起作用，这意味着你的房产是 更值得 或低于同一地区的类似房产。

如果你想知道你的房产大概能卖多少钱，那么看看当地类似房产的销售情况是个不错的选择。 地点 来开始。然而，这种方法最适合于获得一个大概的数字；它不太适合于确定一个准确的价格。对于商业地产来说，同一地区的地产之间可能会有更多的差异，而住宅地产的价格往往非常相似。

毛租金乘数

这种估价方法与收入法类似，但不是看房产产生的收入额，而是基于年租金总额。这个数字乘以毛租金乘数，这个乘数是根据该地区类似房产的已知价值计算出来的。毛租金乘数永远是一个大于1的数字，而另一方面，资本率总是小于1，资本率考虑了费用，而毛租金乘数则忽略了这些费用。

每扇门的价值

对于包含多个子物业的商业物业，每扇门的价值是通过计算物业内每个 "门 "所贡献的总收入的多少来计算。这通常用于评估公寓楼和公寓区的价值，在这些地方，买方的价值来自每个单元产生的租金。

如何计算商业地产税

在英国购买任何商业地产，都会有一些税收。

确切地说，哪些税和多少税取决于房产所在的地方--英格兰和威尔士、苏格兰和北爱尔兰在某些方面都有所不同。我们很快就会介绍印花税，但还有一些其他税种需要考虑在内。

对于商业地产的卖家来说，有许多潜在的费用和成本，但资本利得税是需要了解的最重要的税收费用。资本利得税按10%或20%征收--你支付的税率将取决于你的总体收入。

一些卖家可能有资格获得创业救济，但这在商业地产的销售中相对罕见。这通常适用的唯一情况是那些与目前在该处所经营业务的卖家退出有关的情况。

除了出售房产的税收外，你还必须考虑到商业房产赚取的收入所带来的持续税收成本。这与任何其他类型的收入一样被征税。

商业地产的印花税是多少？

在英国，购买商业地产与购买住宅地产一样，都要缴纳印花税。

价值超过15万英镑的非住宅资产需要缴纳印花税，无论房产是永久产权还是租赁产权，都必须缴纳。

你可以使用在线商业印花税计算器，计算出你的商业地产销售的印花税对买家来说是什么样子。

住宅房地产经纪人可以出售商业地产吗？

销售商业地产和住宅地产看起来应该是差不多的过程，但实际上两者之间有一些重要的区别。

了解是什么让这些类型的房产交易彼此不同，是领会商业和住宅房地产经纪人之间差异的关键。在现实中，销售商业地产和住宅地产是巨大的不同挑战，需要不同的技能。

一个在一个领域有技能和知识的房地产经纪人不一定会在另一个领域做得很好。

然而，值得注意的是，虽然商业地产代理需要更多的专业知识和培训，但没有什么可以阻止住宅地产代理分支到销售商业地产。不幸的是，其结果往往对每个人都是灾难性的。

例如，现在有一些网站可以让房地产经纪人列出房产，甚至会根据当地其他房产的价值自动计算出一个合适的价格。

销售商业地产要比住宅地产复杂得多。当涉及到商业地产时，种类更多，而且有一些商业地产的子类型，由于其高度独特的性质，需要更专业的理解。

当你使用商业地产代理，你应该检查，以确保他们是RICS监管。这意味着，他们在处理客户的资金时，将遵守一套严格的规则。这些规则确保你给中介的任何钱都会得到保护。在不太可能的情况下，如果你的钱出了问题，你将能够要求全额退款。

出售商业地产可能是一个非常啰嗦的过程。根据当前的经济环境和有关商业地产的具体情况，出售它可能是非常容易的，也可能是一个漫长而艰难的过程。

最好的方法是使用合格的和有经验的商业地产代理来出售你的财产，如 大伦敦地区房产.

出售商业地产与出售住宅地产有许多不同的地方。如果你想确保获得合适的价格和找到合适买家的最佳机会，那么你应该始终与普洛斯这样的专业房地产经纪人合作，最好是过去曾出售过类似你的房产的经纪人。

请记住，犯错在 销售过程 或试图仓促行事，都会在日后以罚款或更严重的法律行动的形式反咬你一口。有一个像我们这样合格的、符合RICS标准的房地产代理在你身边，将确保你的时间和金钱在整个过程中都得到保护。

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