物业评估和方法 - 大伦敦地产（GLP）。

无论你是房产投资者、首次购房者，还是目前拥有自己的房屋，了解房产的价值总是至关重要的。了解房产的价值可以让你清楚地知道你可以或应该把它放在市场上的价格，帮助你了解你在购买下一个房产时可以支付多少钱，你可能需要支付多少印花税和其他房产税，等等。

当涉及到确定一个房产的价值时，有几种不同的策略可以使用。与此同时，任何特定房产的价值也会受到几个不同因素的影响，包括位置、附近的设施、外观、原始特征，甚至是翻新和改善的潜力。

物业估价的资本化方法

这种方法通过计算或净现金流或未来净利润的净现值来估计商业地产的价值。为了确定收益的资本化，取该物业每年的预计净收入，然后除以市场资本化率。这种确定房产价值的方法经常被贷款人、开发商、房产投资者和商业房地产投资者。它一般被称为财产估值收入法。

收入法的财产估价

收入法也被称为利润法，在获得商业地产或商业场所（如酒店、餐厅或商店）的估值时，通常是首选方案。一般来说，它的计算方法是看公司三年的平均营业收入，这是从利润表或损益表中提取的。

谁在使用财产评估的收入法？

在大多数情况下，住宅和首次购房者不需要关注物业估值的收入法。这种方法一般用于对预期为业主创造收入的房产进行估值，如出租房产、零售单位、办公单位，或正在开发的商业房产，作为商业场所。由于房产的性质是产生收入的资产，而不是个人住宅，因此在计算房产价值时，必须考虑到房产预期为业主赚取的收入数额。

其他财产评估方法

除了收入法，还有专业人士、贷款人使用的各种方法。地产代理在确定一个房产的价值时，由英国皇家特许测量师协会（RICS）的测量师进行测量。这些人包括。

成本法

这种评估房产的方法考虑了对房产的重置价值的估计。如果你要买房，并且事先对房产进行了购房者调查或结构调查，你很可能在调查中得到信息，告知你如果房产要从头开始重建，预计需要多少钱。为了达到这个目的，对房产的每一个组成部分以及它的成本进行分析。这种方法在房产评估中并不常用，因为大多数房产中介、测量师和其他房产专业人士都认为这种方法不够可靠或准确，无法确定房产的当前市场价值。

残留法

这种估价方法使用简单的计算来确定购买房产或土地的实际价值。它通常被房地产开发商使用，他们正在确定一个房产或土地是否是一个好的投资项目。投资为发展或再发展的目的。

残值法是专业人士和估价师的热门选择，因为它对房产或土地的真实价值进行了现实的估计。对于那些想要确定使用他们所投资的房产或土地的最佳方式并利用可能获得最高利润的方法的房地产开发商来说，它是有帮助的。残值法可以帮助房产所有者或开发商确定在开发房产或土地上花多少钱，以获得最高利润。

比较法

这种方法是根据附近和类似房产的价值来估算房产的价值，是房产中介和RICS测量师在买卖住宅时最常用的估价方法。

如果你想出售你的房产或正在购买新房，并且贷款人已下令进行估价，那么在确定房产价值时可能会使用这种方法。

地产代理和RICS测量师都会查看附近地区与你要购买或出售的房产相似的房产，以了解这些房产在最近几个月的售价。请记住，当使用这种方法时，估值将只在有限的时间内有效，因为房地产价格的变化或当地地区的变化可能会影响特定地点的所有房产的价值。

什么是房产估价的依据？

由于有不同的方法可以为一个给定的财产找到准确的价值，而且在计算一个财产可能值多少钱时要考虑很多因素，所以很难为任何财产得到一个真正的价值，但用正确的方法，你可以得到一个体面的估计。大多数时候，房产的价值是由自由市场决定的，这可能是相当难以预测的。正因为如此，房产的估价会随着时间的推移而发生很大的变化，因为当前的市场在决定房产的售价方面会起到很大的作用。虽然你可以自己使用在线工具获得房产的估计价值，或要求房地产经纪人为你提供一个数字，但房产的适当估值只能由特许测量师进行，他将考虑到几个不同的因素。

地点

在确定房产价值时，房产的位置是一个关键因素。位于以下地点的房产理想的与那些位于不太理想的地区或设施较少的地区相比，靠近良好设施或靠近交通枢纽的房产往往价值更高。位于学校、交通枢纽、公园、商店、餐饮场所等附近的房产，往往价格更高。

改进措施

许多房主承担了贵的对他们的房屋进行翻新和改善项目，不仅是为了改善他们的生活空间，而且还希望这将导致更高的房产估计价值。

虽然对房产进行改进可以提高其价值，但重要的是要注意你所做的改进，因为有些改进会比其他改进更能提高估计的价值。例如，任何在家里创造更多房间的改进，如扩展或阁楼改建可以说是一个额外的卧室，可以为房产增加价值数千英镑的价值。另一方面，其他昂贵的改进措施，如厨房或浴室的翻新，可能会吸引潜在的买家，但不一定能使估计价值提高那么多。