Évaluations immobilières et méthodologie
Que vous soyez un investisseur immobilier, un primo-accédant ou un propriétaire, il est toujours essentiel de connaître la valeur d'un bien immobilier. Connaître la valeur d'un bien immobilier vous donne une idée précise du prix auquel vous pourriez ou devriez le mettre sur le marché, vous aide à comprendre ce que vous pourriez payer lors de l'achat de votre prochain bien immobilier, le montant que vous pourriez avoir à payer en termes de droits de timbre et autres taxes immobilières, et bien d'autres choses encore.
Lorsqu'il s'agit de déterminer la valeur d'une propriété, il existe plusieurs stratégies différentes qui peuvent être utilisées. En outre, la valeur d'une propriété donnée peut également être influencée par plusieurs facteurs différents, notamment l'emplacement, les commodités à proximité, l'apparence, les caractéristiques d'origine et même le potentiel de rénovation et d'amélioration.
Table des matières
Méthode de capitalisation pour l'évaluation des biens
Cette méthode permet d'estimer la valeur d'un bien immobilier commercial en calculant la valeur actuelle nette du cash-flow net ou des bénéfices nets futurs. Pour déterminer la capitalisation des bénéfices, il faut prendre le revenu net projeté du bien par an et le diviser par le taux de capitalisation du marché. Cette méthode de détermination de la valeur d'un bien immobilier est souvent utilisée par les prêteurs, les promoteurs, les investisseurs immobiliers et les entreprises. immobilier investisseurs. Il s'agit généralement de la propriété évaluation l'approche par les revenus.
Évaluation de la propriété selon la méthode du revenu
L'approche par les revenus, également appelée méthode des bénéfices, est généralement l'option privilégiée pour l'évaluation d'un bien immobilier commercial ou d'un local commercial tel qu'un hôtel, un restaurant ou un magasin. En règle générale, elle est calculée sur la base d'une moyenne sur trois ans du revenu d'exploitation de l'entreprise, qui est tiré du compte de résultat ou du compte de pertes et profits.
Qui utilise l'approche par le revenu pour l'évaluation des biens ?
Dans la plupart des cas, les acheteurs d'un logement résidentiel ou d'une première maison n'ont pas à se préoccuper de l'approche de l'évaluation des biens immobiliers fondée sur les revenus. Il s'agit d'une méthode généralement utilisée pour évaluer un bien immobilier censé générer des revenus pour le propriétaire, tel qu'un bien locatif, un commerce de détail, un bureau ou un bien commercial en cours de développement en tant que local commercial. En raison de la nature du bien immobilier, qui est un actif générateur de revenus plutôt qu'un domicile personnel, il est important de prendre en compte le montant des revenus que le bien immobilier est censé rapporter à son propriétaire lorsqu'il s'agit de déterminer la valeur du bien immobilier.
Autres méthodes d'évaluation des propriétés
Outre l'approche par le revenu, il existe différentes méthodes utilisées par les professionnels, les prêteurs, agents immobilierset les experts de la RICS pour déterminer la valeur d'un bien immobilier. Il s'agit notamment de :
Méthode du coût
Cette méthode d'évaluation d'un bien immobilier prend en compte une estimation de la valeur de remplacement du bien. Si vous achetez une maison et que vous faites réaliser au préalable une étude de l'acheteur ou une étude structurelle du bien, vous recevrez probablement des informations dans l'étude qui vous indiqueront combien il vous en coûterait si le bien devait être reconstruit à partir du sol. Pour ce faire, chaque élément du bien et son coût sont analysés. Cette méthode n'est pas couramment utilisée dans les évaluations immobilières car la plupart des agents immobiliers, des géomètres et des autres professionnels de l'immobilier ne la considèrent pas comme une méthode suffisamment fiable ou précise pour déterminer la valeur marchande actuelle du bien.
Méthode résiduelle
Cette méthode d'évaluation utilise un calcul simple pour déterminer la valeur réelle de l'achat d'une propriété ou d'un terrain. Elle est généralement utilisée par les promoteurs immobiliers qui sont en train de déterminer si une propriété ou un terrain serait un bon investissement. investissement à des fins de développement ou de réaménagement.
La méthode résiduelle est un choix populaire parmi les professionnels et les évaluateurs, car elle fournit une estimation réaliste de la valeur réelle du bien ou du terrain. Elle peut être utile aux promoteurs immobiliers qui souhaitent déterminer la meilleure façon d'utiliser le bien ou le terrain dans lequel ils investissent et utiliser les méthodes susceptibles de générer les plus grands bénéfices. La méthode résiduelle peut aider les propriétaires ou les promoteurs immobiliers à déterminer le montant à consacrer au développement d'un bien ou d'un terrain afin d'en tirer le meilleur profit.
Méthode comparative
Il s'agit de la méthode d'évaluation la plus couramment utilisée par les agents immobiliers et les experts de la RICS lors de l'achat et de la vente de logements résidentiels.
Si vous cherchez à vendre votre propriété ou si vous êtes en train d'acheter une nouvelle maison et qu'une évaluation a été demandée par votre prêteur, il s'agit probablement de la méthode qui sera utilisée pour déterminer la valeur de la propriété.
Les agents immobiliers et les enquêteurs de la RICS examineront les propriétés similaires à celle que vous achetez ou vendez dans les environs afin de déterminer le prix de vente de ces dernières au cours des derniers mois. N'oubliez pas que, lorsque cette méthode est utilisée, l'évaluation n'est valable que pour une période limitée, car les variations des prix de l'immobilier ou les modifications de la zone locale peuvent avoir une incidence sur la valeur de toutes les propriétés situées dans un endroit donné.
Sur quoi se base l'évaluation d'une propriété ?
Avec les différentes méthodes disponibles pour trouver une valeur précise pour un bien donné, et les nombreux facteurs pris en compte pour déterminer la valeur d'un bien, il est difficile d'obtenir une valeur réelle pour un bien, mais avec la bonne méthode, vous pouvez obtenir une estimation décente. La plupart du temps, la valeur d'un bien est déterminée par le marché libre, qui peut être assez imprévisible. Pour cette raison, l'évaluation d'un bien peut changer considérablement au fil du temps, car le marché actuel joue un rôle important dans la détermination du prix de vente d'un bien. Bien que vous puissiez obtenir une estimation de la valeur du bien par vous-même en utilisant des outils en ligne ou en demandant à un agent immobilier de vous fournir un chiffre, une évaluation correcte d'un bien ne peut être effectuée que par un expert immobilier, qui prendra en compte plusieurs facteurs différents.
Localisation
L'emplacement de votre propriété est un facteur crucial lorsqu'il s'agit de déterminer sa valeur. Les propriétés qui sont situées dans souhaitable Les propriétés situées dans les zones les plus recherchées, à proximité de bonnes commodités ou de liaisons de transport ont tendance à être évaluées plus cher que celles situées dans des zones moins recherchées ou avec moins de commodités. Les propriétés situées à proximité d'écoles, de réseaux de transport, de parcs, de magasins, de restaurants et autres ont tendance à être plus chères.
Améliorations
De nombreux propriétaires prennent en charge coûteux des projets de rénovation et d'amélioration de leur maison, non seulement pour améliorer leur espace de vie, mais aussi dans l'espoir que cela entraîne une augmentation de la valeur estimée de la propriété.
Si les améliorations apportées à un bien immobilier peuvent en augmenter la valeur, il est important de faire attention à celles que vous apportez, car certaines augmenteront la valeur estimée plus que d'autres. Par exemple, toute amélioration qui crée de nouvelles pièces dans la maison, comme une extension ou un agrandissement, augmente la valeur estimée. conversion du grenier qui peut être décrite comme une chambre supplémentaire peut ajouter des milliers de livres de valeur à une propriété. D'autre part, d'autres améliorations coûteuses, telles que la rénovation de la cuisine ou de la salle de bains, peuvent être attrayantes pour les acheteurs potentiels, mais n'augmentent pas toujours d'autant la valeur estimée.
Autres facteurs
Outre les facteurs principaux tels que l'emplacement du bien, le nombre de pièces, la proximité des commodités et des moyens de transport, et les améliorations apportées, plusieurs autres facteurs peuvent avoir une incidence sur l'évaluation du bien. Il s'agit notamment de l'âge et de la taille du bien, de la superficie du terrain et de la présence ou non d'un espace extérieur privé, ainsi que de la disposition des pièces.
La commodité joue également un rôle dans l'estimation de la valeur d'une maison, puisque des facteurs tels que la quantité d'espace de rangement disponible et le type de parking disponible sur la propriété seront également pris en compte pour déterminer la valeur de la maison. La présence, l'état, l'âge et la sécurité des systèmes de chauffage et d'électricité seront également pris en compte, de même que l'apparence générale et l'entretien de la propriété. En général, une propriété bien entretenue et en bon état aura une valeur plus élevée qu'une propriété qui nécessite beaucoup de travaux.
Enfin, le type de propriété joue également un rôle important dans la valeur. Les propriétés individuelles ont tendance à être plus recherchées, et donc à avoir une valeur plus élevée, par rapport aux propriétés jumelées et mitoyennes.
Différentes méthodes sont utilisées pour évaluer un bien immobilier, et la meilleure méthode à utiliser dépend du type de bien que vous souhaitez évaluer. veulent acheter ou vendre, et comment il sera utilisé à l'avenir. Plusieurs aspects sont également pris en compte pour aider à déterminer la valeur estimée de la propriété la plus précise.
